HANUMAN PROPWORKS
วิเคราะห์ศักยภาพที่ดิน
เครื่องมือประเมินความคุ้มค่าการพัฒนาโกดัง/คลังสินค้าเบื้องต้น พร้อมคำอธิบายตัวชี้วัดทางการเงินและข้อกำหนดผังเมือง
IRR ผลตอบแทนเฉลี่ยต่อปี
NPV มูลค่าปัจจุบันสุทธิ
FAR อัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อที่ดิน
GFA พื้นที่อาคารรวม
NLA พื้นที่ให้เช่าสุทธิ
NOI รายได้สุทธิจากการดำเนินงาน
IRR Internal Rate of Return
—%
NPV Net Present Value
—
ระยะเวลาคืนทุน
—ปี
Yield รายปี NOI ÷ CapEx
—%
Cap Rate ของโครงการ
ข้อมูลที่ดินและโครงการ
ปรับสมมติฐานด้านที่ดิน ต้นทุน รายได้ และการเงิน เพื่อดูผลตอบแทนแบบ real-time
A — ที่ดิน
200 ตร.วา
50 ตร.ว.2,000 ตร.ว.
🏠 ไม่มีต้นทุนซื้อที่ดิน — ไม่คิดค่าโอน ค่าอากร หรือหัก ณ ที่จ่าย
หากต้องการเปรียบเทียบ "ต้นทุนโอกาส" กรอกมูลค่าตลาดที่ดินด้านล่างเพื่อดู Cap Rate และ IRR ที่แท้จริง
หากต้องการเปรียบเทียบ "ต้นทุนโอกาส" กรอกมูลค่าตลาดที่ดินด้านล่างเพื่อดู Cap Rate และ IRR ที่แท้จริง
฿ 0
0 (ไม่ระบุ)500,000 ฿/ตร.วา
0.5×
0.1×3.0× (max)
70%
30% (มีพื้นที่ส่วนกลางมาก)90% (โล่ง open plan)
≠ BCR ผังเมือง — ตัวนี้คือสัดส่วน GFA ที่ปล่อยเช่าได้จริง ส่วนที่เหลือคือผนัง โถง บันได และระบบอาคาร
B — ต้นทุนก่อสร้าง (CapEx)
CapEx = เงินลงทุนเริ่มต้น เช่น ค่าก่อสร้าง ค่าถมดิน รั้ว และระบบสาธารณูปโภค
฿ 4,500
฿ 2,000 (โครงสร้างเบา)฿ 12,000 (ไฮเกรด)
฿ 500,000
100,0003,000,000
C — รายได้จากการเช่า
฿ 120
฿ 40 (ห่างไกล)฿ 400 (ทำเลดี)
10%
0%50%
5% ของรายได้
2%20%
D — สมมติฐานการเงิน
10 ปี
5 ปี30 ปี
8%
3%20%
3%
0%10%
E — สินเชื่อ (ถ้าไม่กู้ ตั้ง LTV = 0%)
0% ของเงินลงทุนรวม
0% (ไม่กู้)80%
6% ต่อปี
2% (นโยบายรัฐ)12% (พาณิชย์สูง)
15 ปี
3 ปี30 ปี
สรุปตัวเลขโครงการ
ตัวเลขเหล่านี้ช่วยอ่านภาพรวมโครงการ: พื้นที่ที่สร้างได้ รายได้ ค่าใช้จ่าย ผลตอบแทน และความคุ้มค่าของเงินลงทุน
พื้นที่อาคารรวม (GFA)Gross Floor Area
—
พื้นที่ให้เช่าสุทธิ (NLA)Net Leasable Area
—
ต้นทุนรวม (Total CapEx)เงินลงทุนทั้งหมด
—
รายได้ต่อเดือน (เต็มที่)
—
รายได้สุทธิต่อปี (NOI)Net Operating Income
—
NPV (ณ discount rate)มูลค่าปัจจุบันสุทธิ
—
ต้นทุนที่ดินราคาซื้อรวม / มูลค่าตลาด
—
ค่าธรรมเนียมโอน + ภาษีซื้อค่าโอน + SBT/อากร + หัก ณ ที่จ่าย
—
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปีLBT ตามประเมิน ราคาอาคาร+ที่ดิน
—
🏛️ รายละเอียดภาษีและค่าธรรมเนียมการโอน
* อ้างอิง พ.ร.บ.อากรแสตมป์ และ ป.รัษฎากร ล่าสุด ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (พ.ร.บ. 2562) อัตราเชิงพาณิชย์/อุตสาหกรรม 0.3% ต่อปี
กระแสเงินสดสะสม
เปรียบเทียบทางเลือกการพัฒนา
คำอธิบายคำย่อและตัวชี้วัด
IRRInternal Rate of Return — อัตราผลตอบแทนเฉลี่ยต่อปี ยิ่งสูงยิ่งดี
NPVNet Present Value — มูลค่าปัจจุบันสุทธิ ถ้าเป็นบวกแปลว่าสร้างมูลค่าเพิ่ม
Yieldผลตอบแทนรายปีจากค่าเช่า คำนวณจาก NOI ÷ CapEx
FARFloor Area Ratio — อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมที่สร้างได้ต่อขนาดที่ดิน
BCBuilding Coverage — สัดส่วนพื้นที่อาคารชั้นล่างที่ก่อสร้างได้จริง
GFAGross Floor Area — พื้นที่อาคารรวมทุกชั้นก่อนหักพื้นที่ใช้งานบางส่วน
NLANet Leasable Area — พื้นที่ที่นำไปปล่อยเช่าได้จริง
CapExCapital Expenditure — เงินลงทุนเริ่มต้นทั้งหมดของโครงการ
OpExOperating Expense — ค่าใช้จ่ายดำเนินงาน เช่น ดูแลพื้นที่ ซ่อมบำรุง บริหารจัดการ
NOINet Operating Income — รายได้สุทธิหลังหัก vacancy และ OpEx
ข้อมูลเพื่อตรวจสอบผังเมือง
E — เอกสารสิทธิ์และกฎหมาย
F — ประเภทผังสี
F — ถนนและที่ตั้ง
8 ม.
4 ม. (ซอย)40 ม. (ถนนหลัก)
1 ชั้น
110
6 ม.
3 ม.30 ม.
G — ขนาดแปลง
20 ม.
5 ม.100 ม.
40 ม.
10 ม.200 ม.
ผลการตรวจสอบข้อกำหนดผังเมือง
—
—
ประเภทอาคารที่ก่อสร้างได้
ตัวเลขข้อกำหนด
FAR สูงสุด
—
OSR (%)
—
พื้นที่เปิดโล่งขั้นต่ำ
BCR สูงสุด (%)
—
พื้นที่ปกคลุมสูงสุด
ความสูงสูงสุด
—
ระยะร่น (Setback) ที่ต้องรักษา
ด้านระยะร่นขั้นต่ำสถานะ
ด้านหน้า (ติดถนน)
—
ด้านข้าง (แต่ละด้าน)
—
ด้านหลัง
—
พื้นที่ที่ใช้สร้างได้จริง
พื้นที่แปลง
—
พื้นที่ก่อสร้างได้ (ชั้น 1)
—
GFA สูงสุดตามกฎหมาย
—
บันทึกรายงานของคุณ
เข้าสู่ระบบเพื่อบันทึกและเรียกดูผลการวิเคราะห์ที่ผ่านมาได้ทุกที่ทุกเวลา
🔑 เข้าสู่ระบบขอรับการประเมินจากทีมผู้เชี่ยวชาญ
ให้เราช่วยประเมินที่ดินของคุณอย่างละเอียด
กรอกข้อมูลด้านล่าง ทีมงาน Hanuman จะติดต่อกลับภายใน 24 ชั่วโมง
📊 ข้อมูลจากการคำนวณของคุณ
คู่มือใช้งานเครื่องมือ
วิเคราะห์ศักยภาพที่ดิน — ฉบับเข้าใจง่าย ไม่ต้องมีพื้นฐานด้านการเงินหรืออสังหาฯ
เครื่องมือนี้ทำอะไร?
ช่วยประเมินเบื้องต้นว่า ถ้าเอาที่ดินไปพัฒนาเป็นโกดัง/คลังสินค้าแล้วปล่อยเช่า จะคุ้มค่าไหม โดยลากปรับ slider แล้วระบบคำนวณตัวเลขการเงินให้อัตโนมัติ ไม่ต้องมีความรู้ด้านการเงิน
วิธีใช้งาน ทีละขั้นตอน
1
เปิดแท็บ Legal & Zoning ก่อน
เลือกสีผังเมืองของที่ดินคุณ เพื่อดูว่ากฎหมายอนุญาตให้สร้างโกดังไหม และ FAR สูงสุดที่ใช้ได้คือเท่าไหร่
2
กลับมาที่แท็บ Financial
ใส่ขนาดที่ดิน (ตร.วา ตามโฉนด) และปรับ FAR ตามที่ผังเมืองกำหนด
3
ปรับค่าเช่าตามทำเล
สอบถามนายหน้าในพื้นที่ว่าค่าเช่าโกดังแถวนั้นอยู่ที่ประมาณเท่าไหร่ต่อ ตร.ม./เดือน แล้วปรับ slider ให้ตรง
4
ดูผลลัพธ์ IRR และ NPV
ตัวเลข 4 กล่องบนสุดจะบอกว่าโครงการนี้น่าลงทุนไหม ดูรายละเอียดในส่วน "อ่านผลลัพธ์" ด้านล่าง
5
ถ้าตัวเลขน่าสนใจ — กรอกแบบฟอร์ม
ไปที่แท็บ "ขอรับการประเมิน" กรอกชื่อ-เบอร์ ทีมงาน Hanuman จะติดต่อกลับเพื่อประเมินจริงในพื้นที่
อ่านผลลัพธ์ KPI 4 ตัว
กล่องตัวเลข 4 กล่องบนสุดคือสรุปที่สำคัญที่สุด อ่านทีละตัว:
IRR %
Internal Rate of Return
ผลตอบแทนเฉลี่ยต่อปีของโครงการ เหมือนดอกเบี้ยที่ได้จากการลงทุน
≥12% = ดีมาก
8–12% = พอใช้
<8% = ไม่คุ้ม
NPV (฿)
Net Present Value
กำไรสุทธิ "จริงๆ" ที่ได้จากโครงการ เทียบกับไม่ลงทุนเลย
ตัวเลขบวก = คุ้มค่า
ตัวเลขลบ = ขาดทุน
คืนทุน (ปี)
Payback Period
กี่ปีถึงจะได้เงินลงทุนทั้งหมดคืนจากค่าเช่าที่เก็บได้
<8 ปี = ดี
8–12 ปี = พอใช้
>12 ปี = นาน
Yield %
Rental Yield รายปี
รายได้ค่าเช่าต่อปี หารด้วยเงินลงทุนทั้งหมด คล้ายดอกเบี้ยเงินฝาก
≥8% = น่าสนใจ
5–8% = ปานกลาง
<5% = ต่ำ
ความหมายของ Slider แต่ละตัว
สีผังเมืองกับการสร้างโกดัง
🟣
ม่วง — เขตอุตสาหกรรม
สร้างได้
สร้างโกดังได้เต็มที่ ทุกขนาด — เหมาะที่สุด
🟣
ม่วงอ่อน — คลังสินค้า/โรงงานขนาดเล็ก
สร้างได้
สร้างโกดังขนาดเล็กถึงกลางได้
🔴
แดง — พาณิชยกรรม
มีเงื่อนไข
สร้างโกดังได้แต่มีเงื่อนไขเพิ่มเติม ต้องตรวจสอบกับเทศบาล
🟠
ส้ม — ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก
ยาก
โกดังขนาดเล็กอาจทำได้ แต่ยาก ควรขอคำแนะนำผู้เชี่ยวชาญ
🟡
เหลือง — ที่อยู่อาศัย
ไม่แนะนำ
โดยทั่วไปสร้างโกดังเชิงพาณิชย์ขนาดใหญ่ไม่ได้
🟢
เขียว — เกษตรกรรม
สร้างไม่ได้
ไม่อนุญาตให้สร้างโกดังเชิงพาณิชย์
ตัวอย่างจริง: ที่ดิน 2 ไร่ ย่านบางนา
ข้อมูลที่ใส่
ขนาดที่ดิน800 ตร.วา (2 ไร่)
FAR0.5
ค่าก่อสร้าง5,000 บาท/ตร.ม.
ค่าเช่า180 บาท/ตร.ม./เดือน
Vacancy10%
ระยะเวลา10 ปี
→
ผลลัพธ์ที่ได้
IRR~14%
NPVบวก ✓
คืนทุน~7 ปี
Yield~9%
✅ โครงการนี้น่าลงทุน
คำย่อที่ใช้ในเครื่องมือ
มีคำถามเพิ่มเติม หรือต้องการให้ผู้เชี่ยวชาญประเมินจริง?